Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Анна Моисеева

Квартира в Подмосковье была продана 15 апреля 2008 г., двое «отказников» обязались выписаться и выехать из квартиры в течение 15 дней после сделки. Но передумали. Покупатель обратился в суд с иском о выписке и выселении. Суд первой инстанции решил, что ответчики имеют право пользоваться спорной квартирой, ибо ранее от участия в приватизации отказались. Письменные обязательства ответчиков суд посчитал недостаточным основанием для выселения. Таким образом, Раменский городской суд своим решением от 24 декабря 2008 г. в иске о выписке и выселении отказал.

Покупатель обжаловал решение суда. И вот Постановлением президиума Московского областного суда № 349 от 11 ноября 2009 г. решение Раменского городского суда отменено. Суд учел, что «в соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований». Иными словами, обязались выписаться – нечего за закон прятаться. В результате дело опять направлено в Раменский городской суд, но с другим составом суда. На колу было мочало, начинаем все сначала.

Мнение 2. Перед сделкой по купле-продаже квартиры «отказники» должны быть выписаны из квартиры. И не просто выписаны «в воздух», а прописаны по новому адресу. Выписался – право на проживание потерял. Большинство сделок с «отказниками» в России заключается именно так. Риски такого варианта существенно ниже, чем в случае 1. Одно дело – продолжать жить в квартире, не выписываясь и не съезжая, а другое – выписаться, а потом подавать иск о вселении. Шансы на положительное решение минимальны.

Мнение 3. «Отказники» должны не только выписаться, но и расторгнуть договор социального найма, который является основанием для бесплатной передачи жилья (приватизации). Выписка – это только отказ от права пользования, с отказом от права приватизации не имеет ничего общего. Заявление об отказе от приватизации – односторонний документ, который может быть по желанию изменен. Сегодня отказался, а завтра передумал. Бывает. Расторжение договора социального найма – двусторонний документ, передумать не получится. Только такой вариант дает покупателю гарантию 100 %. Но так поступают редко.

По статистике, больше половины приватизаций оформлено с «отказниками». По идее, исков должно быть очень много. Но в реальности это не так. Право пользования не обладает большой ценностью: его нельзя продать. А перспектива жить как на пороховой бочке, опасаясь применения «неправовых методов», мало кого вдохновляет.

Что делать?

Перед сделкой, а еще лучше перед передачей аванса необходимо навести справки о квартире. Вся ее история хранится в паспортном столе. Необходимо подойти в паспортный стол с собственником квартиры и запросить копию финансово-лицевого счета. Нам интересно все! Кто получал ордер, кто, когда и на каком основании прописывался. Не менее важна информация об убытии – когда и куда. В одних случаях причина – смерть, в других – переезд на новое место жительства. Плохо, если новое место – тюрьма или психиатрическая больница. Это сразу два красных флажка. Заключенный, который подписал любой документ, пусть и заверенный начальником учреждения, может через суд впоследствии его оспорить. Кроме того, бывшие заключенные – как раз та категория граждан, которую суд частенько вселяет на прежнее место жительства.