Иррациональный оптимизм. Как безрассудное поведение управляет рынками - Роберт Дж. Шиллер

Те же психологические факторы, под воздействием которых долгие годы находился фондовый рынок, могут влиять и на другие рынки. Например, на рынке недвижимости, и особенно частных домов, время от времени происходит спекулятивный бум в силу очень высокой психологической составляющей в цене на землю и сами дома – ведь мы в них живем и видим эти участки, а цены на недвижимость – одна из излюбленных тем для разговоров. Тем не менее рынок жилья существенно отличается от фондового.

Недостатка в свежих примерах нет. После 2000 г. мы наблюдали взлет цен на дома в городах Австралии, Канады, Китая, Франции, Гонконга, Ирландии, Италии, Новой Зеландии, Норвегии, России, ЮАР, Испании, Великобритании и США^{15}. В Китае был просто фантастический строительный бум^{16}. Такое происходило не везде, но во многих регионах. Нам важно изучить эти последние бумы, так как воспоминания о них еще свежи в нашей памяти, что дает возможность понять их психологическую природу.

Любой бум на рынке недвижимости, как и на фондовом рынке, кажется мистическим и непонятным. Но всегда обнаруживаются какие-то расхожие объяснения, которые вовсе не обязательно являются правильными.

Начиная с конца 1990-х предлагались самые разные описания причин масштабного роста цен. Например, в результате перенаселения возникла нехватка земли, что в конечном итоге взвинтило цены на жилье. Но мы не могли в то время неожиданно начать испытывать нехватку земли, поскольку население росло постепенно. Другая «теория» связывает резкий ценовой скачок с дороговизной рабочей силы и стройматериалов (древесины, бетона, арматуры и пр.), вызванной особенно повышенным спросом на них. Однако затраты на строительство подчинены долгосрочным трендам. Согласно еще одной красивой версии, причина бума лежит в повсеместном сокращении процентных ставок в условиях слабой мировой экономики. Безусловно, низкие процентные ставки способствуют в какой-то степени росту цен, однако на протяжении истории центральные банки проделывали это много раз, но никогда еще это не приводило к подобного рода бумам.

Что же стало причиной бума на рынке жилья, причем в самых разных уголках мира? Очень важно разобраться в этом феномене. Многие опасаются, что взлет цен на недвижимость в указанных выше странах закончится так же драматично, как это было в 1980-е с ценами на участки урбанизированных земель в Японии, которые после достижения своего пика снижались в реальном выражении в течение добрых десяти лет. Разобраться в природе таких скачков цен и в том, к чему они могут привести, – задача непростая. Ряд подсказок вы найдете в этой книге.

Для начала я попытаюсь рассмотреть последние события на рынке с точки зрения более долгосрочной исторической перспективы. Такое происходит впервые или история уже знает примеры подобного рода событий? На самом ли деле цены на жилье демонстрируют сильный и стабильный восходящий тренд, как об этом свидетельствуют многие из тех, кто охвачен «синдромом бума», или это лишь их фантазия? Что нам говорит история о происхождении бумов на рынке недвижимости? Один из важных выводов этой главы состоит в следующем: сегодня спекуляции с ценами на жилье пустили свои корни на национальном и международном уровне, причем так глубоко, как никогда прежде.